Cómo comprar una casa en el extranjero paso a paso

Para comprar una casa en el extranjero, sigue este orden: elige país según tu objetivo, confirma que un extranjero puede comprar allí, calcula el coste total, prepara la financiación, haz revisar título y licencias por un abogado independiente, firma ante el profesional que exija la ley local y registra la propiedad a tu nombre.

1. Define para qué compras

El objetivo cambia casi todas las decisiones. Una segunda residencia para pasar veranos se valora por clima, vuelos y comunidad. Una inversión para alquilar se valora por demanda, impuestos sobre el alquiler y gestión. Una vivienda para mudarte exige pensar en residencia, sanidad y trabajo. Si mezclas los tres objetivos sin decidir cuál manda, acabas comprando algo que no sirve bien para ninguno.

Anota tres cifras antes de buscar: presupuesto total máximo (incluidos gastos), reserva de emergencia que no tocarás y plazo en el que podrías vender sin presión. Es un ejercicio aburrido, pero evita el error de estirar el precio cuando aparece una casa que gusta.

2. Elige país y mercado con datos, no con fotos

Empieza por un mapa de oferta. Un índice como el de propiedades por país de RealEstateAbroad muestra en qué mercados hay más anuncios y permite saltar a países y ciudades concretas. La cantidad de anuncios no dice si un mercado es bueno, solo cuánta oferta hay para comparar, pero ayuda a descartar destinos donde casi no hay producto.

Compara entre dos y cuatro países con los mismos criterios: reglas para extranjeros, impuestos de compra, coste de la hipoteca, fiscalidad del alquiler, idioma y facilidad para vender. Nuestra comparativa de mejores países para comprar casa en el extranjero propone una plantilla.

3. Comprueba si puedes comprar

Es el filtro más importante y el que más se olvida. Algunos ejemplos de cómo varía la situación:

Situación	Qué suele implicar	Qué hacer
Compra abierta a extranjeros	Mismos trámites básicos que un residente, más identificador fiscal	Confirmar con abogado y registro
Zonas designadas	El extranjero solo compra en ciertas áreas	Verificar que el proyecto está en zona permitida
Restricción sobre el suelo	Se permite el inmueble pero no la tierra	Estudiar figuras alternativas, como derechos de uso
Permisos adicionales	Autorización administrativa previa	Incluir plazo y coste en el calendario

Ejemplos reales de esas diferencias los tienes en España, Tailandia y Dubái. La página de consulta de RealEstateAbroad también recuerda, como primer paso, verificar las normas de propiedad extranjera, porque algunos países restringen tierras o zonas costeras o exigen permiso o sociedad local.

Idea clave: no avances hasta tener por escrito, de un profesional local, que tu nacionalidad o residencia te permite comprar ese tipo de inmueble en esa zona.

4. Presupuesta el coste total

El precio de anuncio es solo una parte. Suma impuestos de transmisión o IVA, notaría, registro, honorarios de abogado, traducciones, comisión de agencia si te la repercuten y, si hay hipoteca, tasación y gastos del banco. RealEstateAbroad sostiene en su página de consulta que impuestos de transmisión, notaría y registro suelen añadir entre un 2 % y un 15 % según el país; usa esa horquilla como alerta, no como cálculo. Hemos desarrollado el tema en gastos al comprar casa en el extranjero.

Añade también los costes anuales: impuesto sobre la propiedad, comunidad o gastos de mantenimiento, seguro, suministros y, si alquilas, impuesto sobre la renta del alquiler.

5. Prepara la financiación

Si pagas al contado, deberás justificar el origen de los fondos y planificar la transferencia internacional. Si pides préstamo, la guía de financiación para no residentes explica que muchos países permiten préstamos de bancos locales con depósito que suele rondar el 30-50 % y prueba de ingresos; las condiciones concretas no las fija esa página, así que pídelas a cada banco. Una preaprobación hace tus ofertas más creíbles y te dice pronto qué acepta el banco. Más detalle en hipoteca para comprar casa en el extranjero.

6. Revisión legal antes de pagar

Antes de la señal, un abogado independiente debería comprobar: quién es el propietario registrado, si existen hipotecas o embargos, si la licencia de obra y el uso coinciden con lo que se vende, si hay deudas con la comunidad o con el ayuntamiento y qué cláusulas tiene el contrato de reserva. En obra nueva, añade solvencia del promotor y garantías de los pagos entregados a cuenta. Cómo elegirlo lo explicamos en abogado para comprar casa en el extranjero.

1. Pide el contrato de reserva y las condiciones de devolución de la señal.
2. Solicita la documentación registral actualizada.
3. Haz que el abogado verifique cargas, licencias y deudas.
4. Negocia con esa información, no antes.
5. Fija por escrito el calendario hasta la escritura.

7. Firma, pago y registro

La forma de formalizar la compra depende del sistema legal: notario, registrador, abogado u otras figuras. Pregunta quién redacta la escritura, en qué idioma y cómo se verifica que el pago llega al vendedor y que la inscripción en el registro se hace a tu nombre. Guarda copia de cada documento, incluidas transferencias y tipo de cambio aplicado.

Si no puedes viajar, hay países en los que se firma con poder notarial; es útil pero delicado, y lo tratamos en comprar casa en el extranjero a distancia.

Cómo evitar los fallos típicos

Los problemas más repetidos son pagar señales sin revisión legal, subestimar gastos y no considerar la divisa. Si quieres una lista corta de qué mirar, repasa los errores al comprar casa en el extranjero. Y si prefieres explorar opciones antes de hablar con nadie, empieza por el catálogo de países y vuelve a esta guía con una preselección de dos o tres destinos.

Resumen: comprar fuera es una secuencia de verificaciones, no una carrera. Cada paso que se salta suele reaparecer más tarde como coste.