Rentabilidad de alquilar una casa en el extranjero: cómo calcularla

La rentabilidad de alquilar una casa en el extranjero se calcula dividiendo el ingreso anual neto entre la inversión total. Parte del alquiler anual, resta vacío, gastos, impuestos y costes de gestión, y divide entre el precio más los gastos de compra. La cifra bruta que publican los anuncios casi siempre es más alta que la real.

Las tres medidas que conviene separar

Medida	Fórmula resumida	Para qué sirve
Rentabilidad bruta	Alquiler anual / precio de compra	Comparación rápida entre anuncios
Rentabilidad neta	(Alquiler anual - gastos - vacío - impuestos) / inversión total	Estimar el retorno real
Cash-on-cash	Flujo anual tras hipoteca / dinero aportado	Comparar compras financiadas

Una cuarta cifra, la revalorización del inmueble, es incierta y no se debe sumar como si estuviera garantizada. La calculadora de retorno de RealEstateAbroad distingue precisamente cash-on-cash, tasa de capitalización (cap rate), ROI total y ROI anualizado, y pide como entradas precio, costes de cierre, reforma, apreciación anual, periodo de tenencia, entrada, interés, plazo, alquiler mensual, aumento anual del alquiler, vacío y gastos. Puedes probarla con tus propios números en su calculadora de ROI. La página no explica cómo trata internamente impuestos o divisa, así que añade esos efectos por separado.

Idea clave: calcula siempre sobre la inversión total, incluidos impuestos y gastos de compra. Si no, tu rentabilidad parecerá más alta de lo que es.

Paso a paso con un ejemplo inventado

Para ilustrar el procedimiento, imaginemos una vivienda de 200.000 en moneda local, con 20.000 de gastos de compra, de modo que la inversión total es 220.000. Supongamos un alquiler de 1.000 al mes, es decir, 12.000 al año, con dos meses vacíos.

1. Ingreso potencial: 12.000.
2. Vacío estimado: se restan 2.000, quedan 10.000.
3. Gastos anuales (comunidad, seguro, impuesto de propiedad, mantenimiento): imaginemos 2.500.
4. Impuesto sobre el alquiler: imaginemos 1.500.
5. Neto: 6.000.
6. Rentabilidad neta: 6.000 / 220.000 = 2,7 %.

La rentabilidad bruta del mismo ejemplo sería 12.000 / 200.000 = 6 %. La diferencia entre 6 % y 2,7 % es la que se suele olvidar. Son cifras inventadas con fines didácticos: no reflejan ningún mercado real.

Gastos que se suelen olvidar

• Periodos sin inquilino y rotación entre contratos.
• Gestión del alquiler si no vives allí.
• Reparaciones y reposición de mobiliario.
• Comunidad, derramas y seguros.
• Impuestos locales y del país de residencia.
• Comisiones de plataformas de alquiler corto.
• Costes de cambio de divisa al repatriar ingresos.

Cada partida puede variar según el país, y por eso conviene conocer el cuadro completo de gastos al comprar casa en el extranjero antes de asumir una rentabilidad.

Cuidado con las cifras que circulan

Los portales comerciales publican a menudo rangos de rentabilidad por país o ciudad. La página de RealEstateAbroad sobre su calculadora cita, por ejemplo, rangos de rentabilidad para España o Dubái, y los presenta como rangos y no como garantías, lo cual es lo correcto. Tómalos como punto de partida y pide al agente alquileres comparables de los últimos meses, no solo el alquiler pedido. Si el vendedor ofrece una renta garantizada, estudia quién la paga, durante cuánto tiempo y cómo se financia: a veces está incluida en el precio.

Regla práctica: si una rentabilidad no indica si es bruta o neta, y no explica sus supuestos, trátala como publicidad.

Alquiler largo o turístico

El alquiler turístico puede producir más ingresos brutos, pero con más ocupación variable, más gestión y más regulación. Muchas ciudades y comunidades limitan o prohíben esta actividad, o exigen licencia. Antes de contar con ese ingreso, comprueba la normativa local y los estatutos de la comunidad de propietarios. El alquiler de larga duración es más estable, pero puede tener tope de renta o protección del inquilino según el país. La decisión depende de cómo valores la certidumbre frente al rendimiento potencial.

Divisa e impuestos de tu país

Si tus ingresos están en una moneda y el alquiler se cobra en otra, la rentabilidad real depende también del tipo de cambio. Lo tratamos en riesgo de cambio al comprar casa en el extranjero. Y los ingresos pueden tributar en el país del inmueble y declararse en el tuyo, con convenios para evitar la doble imposición. Habla con un asesor antes de comprar: es un cálculo que no conviene hacer a posteriori.

Cómo comparar dos países

Calcula en ambos la rentabilidad neta con los mismos supuestos de vacío y gestión, y compara también la facilidad de venta. Un buen comienzo es seleccionar dos mercados en el catálogo por países y llevar la comparación al papel, siguiendo los criterios de mejores países para comprar casa en el extranjero.

Sensibilidad: qué pasa si las cosas salen peor

Una buena práctica es repetir el cálculo con tres supuestos de ocupación (alta, media y baja) y con un aumento de gastos del diez por ciento. Si la rentabilidad neta desaparece con un pequeño cambio, la inversión es frágil. Añade una variación de la divisa y del tipo de interés si hay hipoteca de tipo variable. El objetivo no es predecir, sino saber qué variable te hace daño y cuánto margen tienes.

Para obtener una referencia de precio antes de calcular, puedes usar la herramienta de valoración de propiedades de RealEstateAbroad como punto de partida, siempre contrastada con tasaciones locales y con precios de cierre reales, no solo de salida.

Qué hacer con el resultado

Si la rentabilidad neta calculada es baja pero la vivienda te gusta para uso propio, compárala con lo que pagarías por alquilar algo equivalente: el ahorro de alquiler también es un retorno, aunque no sea un ingreso. Si la rentabilidad es alta pero depende de supuestos optimistas, vuelve a calcular con ocupación y renta más bajas. Y si el resultado solo es atractivo con financiación y revalorización, reconoce que estás asumiendo apalancamiento y riesgo de mercado, no una renta estable.

Resumen: la rentabilidad útil es la neta sobre la inversión total. Cualquier número sin fuente ni supuestos es, como mucho, una hipótesis.